品言不动产 | 精装修房屋售卖趋势背后的秘密

“你和丈母娘之间的距离只差一套房，不然你只能叫阿姨”，这句戏称可以看出房产对于一个家庭或者对于即将组建的家庭来说是多么重要，这也是为什么近几年房地产市场持续火热的原因之一。但是笔者发现开发商逐渐由原来的售卖毛坯房的趋势转为现在更乐衷于售卖精装房，而各类报道也不乏关于购房者收房时“精装修”变“惊装修”的案例。笔者现就“精装修成为趋势”的背景原因以及注意事项进行简要的分析。

一、“精装修”趋势的背景及原因

1、政治背景：

在十九大习近平总书记“房子是用来住的，不是用来炒的”的指示下，各地为了控制房价的过快上涨，逐步开始实施“限价令”，“限价令”要求开发商在申报房屋预售许可证时，应当申报销售价格，开发商在对外销售时必须公开标示商品房价格，且只能按照申报及公示的标价进行销售。

2、法律背景：

（1）《商品房销售明码标价规定》第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次新公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十三条规定：商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

（2）《江苏省建设厅关于进一步规范商品房预(销）售行为的通知》，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。

3、原因：

在“限价令”以及相关法规的约束下，导致开发商在进行商品房预售时只能依据预售时的客观情况进行确定销售价格，其无法准确预见未来预售房屋是否有较大的增值空间，导致其利益无法最大化。房地产开发商在利益的驱使下，为了规避风险，于是在房屋预售登记备案时申报房屋毛坯房的价格，在销售过程中增加“精装修”的条款，通过精装修“低质高价”的形式赚取差价；或者在房屋预售登记备案时申报精装修房屋的价格，但是在装修过程中使用远低于申报的装修价格的成本进行装修。

如此一来“精装修”实际已经成为开发商获取利益最大化的“调节杠杆”，既可以符合“限价令”以及相关法规的规定，又可以通过“精装修”赚取更多的利润。

二、案例分析

三、江苏品川律师事务所房建团队律师提醒

1、在签订《商品房预售合同》时购房者应当注意有无对“精装修”单价或装修价格进行约定；

2、如果开发商以样板房的形式进行销售的，购房者应当及时对样板房的装修样式进行取证，并在签订合同时向开发商明确样板房装饰装修是否与商品房一致；

3、在验收房屋时，购房者应当对装饰装修的品牌、档次、尺寸等要素是否符合标准、与所签订的合同约定是否一致进行确认、核对。

笔者在搜索相关判例时发现，对于因装修差价引发的“预售合同纠纷”，购房者的败诉率是很高的，很多购房者在现场看房、签订合同、验收房屋等关键环节上疏忽大意，使得合同约定对其不利、关键证据灭失，最终导致购房者维权艰难。在此，笔者仅以此篇提醒购房者对于购买“精装修房屋”应保持足够的警惕。