品言不动产 | 积极履行房屋租赁登记备案义务的必要性

随着房地产市场的火热，相当一部分地区的价格已经让不少人望而却步，很多人退而求其次选择租赁房屋来满足日常工作、生活需要。然而在实践中我们却发现有很多当事人却没有进行房屋租赁登记本案或者说压根就没有进行房屋租赁登记备案的意识，下面笔者就“房屋租赁登记备案”的必要性进行简单论述。

一、房屋租赁登记备案的必要性

1、法律法规的强制性规定

（1）《城市房地产管理法》第53条规定：房屋租赁，出租人或承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

（2）《商品房租赁管理办法》第14提条规定： 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

2、房屋租赁登记备案是承租人享有“优先购买权”的保障

【案例】

甲（出租人）与乙（承租人）签订书面租赁合同（未登记备案），约定由乙承租甲的店面房用于经营餐饮。乙因经营不善无法继续维持，故找到丙来承租该房屋，并约定由丙直按照原《租赁合同》约定的租金及其他费用支付给甲，甲对此表示认可，三方未签订任何书面协议。后丙因经营得当，盈利颇丰，并与甲签订的案涉店面房的买卖合同。乙认为甲侵犯其优先购买权诉至法院，法院最终驳回了其诉讼请求。

【分析】

本案例中，仅有一份甲乙双方签订的书面《租赁合同》，但是在合同签订后双方未进行房屋租赁登记备案，且在履约过程中甲乙之间的租赁关系已经终止，乙作为承租人的身份已经被并所承继，故乙不再享有作为承租人才享有的优先购买权。若本案中甲乙签订的唯一一份《租赁合同》进行了登记备案，完全可以要求享受优先购买权。

3、房屋租赁登记备案是“买卖不破租赁”的有力依据

【案例】

甲公司（出租方）与乙公司（承租方）签订租赁合同（未登记备案），约定租期自2013年1月1日起至2023年1月1日止。在履约过程中，甲公司因经营不善导致银行的贷款无法按期足额偿还，被银行起诉至法院并进入执行程序。法院裁定依法拍卖甲公司所有的土地、厂房并要求乙公司限期迁出，乙公司认为“买卖不破租赁”，遂向法院提起执行异议之诉。法院依法驳回了乙公司的异议请求。

【分析】

本案例中，乙公司无法向法院提供其租赁甲公司在房地产管理部门办理的登记备案手续，亦无法提供向税务行政管理部门缴纳租金契税的发票，故法院对乙公司所述《租赁合同》的合法性、真实性、有效性本院不予认定，其执行异议不成立。

4、房屋租赁登记备案是承租人生命财产安全的保障

根据《商品房屋租赁管理办法》的相关规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。（五）出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

该条款说明房屋租赁登记并非形式性登记，而是要对租赁相关的实体要件进行审查的登记。承租人在承租过程中可能因为疏忽、价位低、意识薄弱等原因无法准确判断所承租房屋是否可以承租或者相关标准是否达标，经过登记备案，政府部门将对此进行严格审查，这种情况下承租人的合法权利将更有利实现。

5、不履行房屋租赁登记备案的行为将会受到处罚

《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条规定：房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。

《江苏省租赁住房治安管理规定》第二十四条规定：出租人、承租人、房地产经纪机构、物业服务企业、互联网平台经营者未按照本规定申报、转报登记信息的，由公安机关责令改正，依法予以处罚、记入信用记录。

2020年9月份常州市已经有多名房东因未履行登记备案义务而受到了200元的处罚并被进行了法制教育。

二、江苏品川律师事务所房建团队律师提醒

正如前文所述，房屋租赁市场的火热使得市场乱象丛生：长租公寓运营商的倒闭跑路、安全堪忧的群租房、房屋中介恶意抬高租金等问题，都对出租人和承租人造成了不小的干扰和损失。所以律师建议不管是出租人还是承租人，为了确保自己的合法利益，都应当积极进行房屋租赁登记备案，不要因为眼前的一些蝇头小利而最终导致自身自身造成无法挽回的损失。