发布时间:2021-03-20
近期笔者接到一个电话咨询,简要案情如下:王某为了规避限购政策以及国家税务征收,故借李某的名义在某小区购置了一套商品房,并支付了首付款以李某的名义办理了房屋按揭手续。后李某因民间借贷纠纷被诉至法院,并已进入执行阶段,法院查询到李某名下的该套房屋,遂对该套房屋展开强制执行,王某知晓之后现欲提起执行异议之诉维护自身的合法权益。现就该案情所涉“借名买房”的法律效力以及法律风险进行简要分析。
一、借名买房合同的法律效力分析
《民法典》删除了原《合同法》第52条关于合同无效的规定,而是在《民法典》中第一百四十三条的规定:具备以下条件的民事法律行为有效1、行为人具有相应的民事行为能力;2、意思表示真实;3、不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。那么也就是说若《借名买房合同》的双方当事人在具有相应民事行为能力的前提下就“借名买房”事宜出于真实意思表示达成一致意见的,就此双方签订的《借名买房合同》应当具有法律效力。
我们可以简单地将“借名买房”行为理解为“委托代持”行为,即出资人出于某种特殊原因委托他人作为代理人代为持有房产,由该代理人与他人签订《房屋买卖合同》、《贷款合同》,并将该房屋登记在代理人名下。
但是在两种特殊情况下《借名买房合同》是当然无效的。第一种是借名购买经济适用房时,此时的借名买房属于严重违反法律、行政政策的行为;另一种则是为逃避债务,与他人恶意串通损害债权人合法权益的借名买房行为,这种行为严重违背了社会的公序良俗。
二、案涉房屋的物权归属问题
如果发生借名买房纠纷之后,我们是选择合同之诉(债权之诉)还是确权之诉(物权之诉)?这就引申出在实践中针对“借名买房”行为下所涉房屋的物权归属问题主要存在两种观点:
1、一种观点为“物权说”。
该观点认为,如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房记所有权归属的约定等事实证据,能够证明在双方之间确实已经形成了借名买房关系,则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权,被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人,但这并非双方当事人的真实意思表示,因此使不动产登记交易中心基于当事人的误导而做出了错误的权属登记行为,从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致,此时不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定,即借名人依据《借名购房合同》行使房屋所有权。
2、另一种观点为“债权说”。
该观点认为,在借名买房中,借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定虽真实有效,但只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。并且,出名人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的,已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故是唯一合法的房屋所有权人。
根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中第23条规定:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。可见,人民法院对于借名买房采用了“债权说”的观点,当发生借名买房纠纷之时,借名人应当提起“合同之诉”而非“确权之诉”。
三、执行异议之诉案件中借名买房权属认定
笔者在搜索相关判例之后发现,执行异议之诉中的借名买房情形,人民法院也是以“债权说”观点为主,案外人以借名买房为由,主张案涉房屋所有权并请求法院停止强制执行时,法院不予支持其异议请求。主要理由可以总结为以下三点:
1、申请执行人并不能知晓案外人与债务人之间借名买房的事实,申请执行人向法院申请强制执行的理由是善意的,同时债权人经过判决已经获得了主张债权的合法依据,对于善意申请人的申请请求以及合法债权应当予以保护;
2、借名买房中,借名人与出名人通过协议约定,将法律上的物权与事实上的物权进行了蓄意割裂,虽然法律并未强制禁止此种行为,但是借名人作为完全民事行为能力人理应预见今后可能发生的一系列法律风险,故借名人理应自担风险;
3、不动产以登记为要件,这本身也是基于不动产价值高、稳定性强的特点确定的不同于其他财产的确权方式,如果纵容借名买房行为的泛滥,势必对国家的购房、税收政策等产生冲击,引起房地产市场的动荡,不符合相关法律制定之本意,应予遏制。因此在执行异议之诉案件中,借名登记约定不得对抗善意的申请执行人,案外人主张涉案房屋所有权,请求停止对房屋的强制执行时,法院应当驳回其诉讼请求。
四、江苏品川律师事务所房建团队律师提醒:
“借名买房”是在现实生活中一些公民为谋求特殊利益或为了特殊需求的情况下而出现的,因其并未被法律强制禁止而有了一定的生存空间,但其始终存在以合法形式掩盖非法目的之嫌疑,且出名人是否始终能够坚守合同约定也是无法准确预见的,为了今后发生不必要的纠纷,造成财产的大额损失,应尽量避免这种“迂回式”购房方式。