品言不动产 | 开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反能否解除合同

一、案例

张俭华夫妇与取生置业签订《商品房买卖合同》一份，购买某小区商品房一套。鉴于原告对房间布局及具体方位的明确要求，被告承诺案涉房产的具体房间方位，同时将双方约定的房间布局与方位平面图作为合同附件并加盖公章予以确认。后取生置业向张俭华夫妇发出交房通知，但实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张俭华夫妇认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约，遂诉至法院请求解除合同。

一审法院认为仅存在方向的反差，并不影响张俭华夫妇的居住目的，驳回了张俭华夫妇的诉讼请求。二审中南通市中级人民法院认为：当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。本案中，上诉人张俭华夫妇对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于被上诉人取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张俭华夫妇购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华夫妇要求解除合同于法有据，法院予以确认。

二、律师评析

什么是“合同目的不能实现”？

合同目的是合同的基础和核心，是订立合同的立足点和出发点，也是合同存续和当事人履行的合理性根基和唯一理由。目的条款是一份合同中最重要的条款，其他任何条款都围绕目的条款而展开，服从并服务于目的条款，并依托目的条款而获得其正当性解释。

合同目的包括客观目的和主观目的。

客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住，这一目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的则为某些特定情况下当事人的动机和本意，对同样的标的物，当事人订立合同的目的也是多种多样，有人买房是为了孩子上学，有人是为了享受高层的风景，有人是为了更便捷的地理位置等等。合同目的不同，当事人对合同订立及履行过程中的方式、时间、地点等就会有不同的要求，而合同如何履行，亦对能否实现当事人的合同目的产生重大影响。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。

三、律师提醒

在一般的合同目的不能实现的判断中，根据《合同法》第九十四条判断一方违约行为是否导致合同目的不能实现，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目的实现的影响程度、时间因素对合同目的的影响程度以及违约后果、损害能否得到修补等因素予以综合判断。

然而，任何一种合同目的成就都附有一定条件，当条件发生变化时，就会导致目的发生改变。各个消费者购房目的并非千篇一律，有的为了投资，有的为了升学，有的为了自住……当合同目的出现时过境迁、物是人非等不能实现的情况时，合同是否仍有继续履行的价值，就只有买受人自己最清楚，最有发言权，开发商没有理由凌驾于消费者意志之上。为此，如果简单地把商品房买卖合同目的等同于只是为了居住的需求，则明显与违约责任机制设立的精神相悖。