品言不动产 | 房屋竣工验收与否不影响购房人构成合法占有，可排除执行！

近日，笔者接到咨询，当事人查封了被执行人一套商品房，该商品房尚未办理竣工验收，目前有第三人提出异议，以合法占有为由要求排除执行，问该第三人的请求能否得到法院支持。

笔者通过案例检索，发现最高人民法院（2018）最高法民申5790号，再审申请人北京首钢建设集团有限公司（以下简称首钢公司）与被申请人曲国林、鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊公司）案外人执行异议之诉一案与当事人咨询内容基本一致。

案例简介

2008年9月16日，曲国林购买了宏昊公司一套房屋（即案涉房屋），并于2008年至2010年间多次向宏昊公司支付了全部购房款，直至2010年10月11日，宏昊公司为其开具了交易案涉房屋的《销售不动产统一发票（自开）》。后宏昊公司向曲国林交付了案涉房产，曲国林也入住进行了简单装修并张贴出租信息。

因为案涉房屋所在项目一直未竣工验收，所以曲国林也一直没有办理不动产登记手续。

2011年6月，首钢公司与宏昊公司建设工程施工合同纠纷一案中，首钢公司提出财产保全申请，查封了案涉房屋。之后首钢公司胜诉并申请执行。

2014年12月，曲国林提出执行异议，辽宁省鞍山中院裁定驳回曲国林异议申请。曲国林提起案外人执行异议之诉。

之后该案历经四年多时间，经过一审、二审裁定重审，重一审、重二审，最终于2018年12月26日最高人民法院驳回首钢建设公司再审申请结案。

裁判分析

关于适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条规定的问题。

最高院认为《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。

关于是否在查封之前已合法占有的问题。

最高法院认为，宏昊公司于司法查封之前已将案涉房屋钥匙正式交付曲国林，曲国林采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，可以认定曲国林在查封前对案涉房屋已实施了有效控制。

关于未竣工验收的房屋交付是否影响合法占有的问题。

最高法院认为，合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的曲国林，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲国林交付了房屋钥匙、曲国林已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定。

再结合曲国林已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记等情况，最终最高人民法院支持了辽宁省高级人民法院（2017）辽民终字第1122号民事判决。

律师提醒

目前房地产市场鱼目混杂，很多实力不足的地产公司为了追逐地产开发的红利而加入地产开发的大潮，虽然政府部门为了保护消费者合法权益，对地产开发商设置了各种准入门槛，但是不能保证所有的地产开发商均能按约交房。

我们来对比《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十八条、第二十九条的区别：首先，第二十八条对被执行人的身份不做要求，第二十九条要求被执行人为房地产开发企业；其次，第二十八条要求有合法有效书面合同、在查封前合法占有不动产、已支付全部价款或按合同约定支付部分价款且剩余价款按法院要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记，第二十九条要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

上述案例其实均符合第二十八、第二十九条的适用条件，之所以适用第二十八条的规定，完全是因为第二十八条更能保护曲国林的权利，所以我们在遇到该类争议问题时，启动司法程序时的法律依据选择至关重要。

同时宏昊公司正是因为自身原因导致迟迟不能办理项目竣工验收手续，从而导致消费者曲国林无法即使办理不动产登记手续，从而因为宏昊公司债务卷入长达四年的诉讼中，虽然最终法院判决支持了曲国林的主张，避免了曲国林的损失，但是在这四年的诉讼中，曲国林为此付出的成本也是巨大的。

因此，我们在购买不动产特别是期房时，还是应当多方考证，不仅仅是楼盘本身的合法手续问题，更应当对开发商做一些外围了解，确保自身的权益不受侵害。