品言不动产 | 如何有效区分——建设工程施工合同及买卖合同

近段时间，笔者在为一建筑类企业客户提供合同专项法律服务，在与客户交流及对客户单位的所有经营性合同进行法律风险梳理及升级调整的过程中，笔者发现，即便是有过法律顾问的建筑类企业从业人员，对于工程建设、装修等过程中涉及的买卖合同、采购安装合同、租赁合同、定做安装合同、劳务分包合同的性质的认识是有一定误差的，这些合同与建设工程施工合同到底有哪些联系和区别，如何正确认识建设工程施工合同，对实务而言有重大而深远的意义，下面结合案例浅析一下买卖合同与建设工程施工合同：

案例解析

2018年10月，某泰州空调代理商与常州某建设单位签署了《变频多联式中央空调采购协议》，由该空调单位为某酒店的精装修工程供应中央空调并负责安装，其中付款方式为合同生效后一个月内支付合同总价的10%，室内机、室外机运抵合同指定地点支付合同价款的40%，如分批到货则分批支付，中央空调安装调试完成支付合同价款的30%，项目经竣工验收合格后办理结算手续，支付至结算总价的95%，剩余结算价款的5%作为质保金，在项目竣工验收两年后无质量问题一次性退还。

2019年6月酒店投入运营，2020年6月，建设单位以中央空调存在质量问题，空调管道漏水造成了装修、停业等损失，空调单位怠于维修为由在项目所在地提起诉讼，并要求在尾款中直接扣除，空调单位直接提起反诉，要求建设单位立即支付所有未付款项。

在案件审理中，建设单位认为，该空调采购合同本质上应为建设工程施工合同，而空调供应商并无建筑企业资质，该合同应为无效合同，该空调供应商认为，该空调采购合同为买卖合同，安装只是空调的附随义务。后法院经过审查后认为，采购合同对项目概况、工期、施工范围、图纸、双方权利义务、工程价款结算、竣工验收等均做了明确约定，中央空调系统本身属于酒店装修设计图纸的范围，是酒店必备的功能，空调室内外机在安装过程中也涉及很多隐蔽工程，发包人发包的系通风系统工程，空调供应商提供的既有设备采购、安装也有相应的调试和验收流程。从性质上看属于建设工程施工合同。因空调设备商不具备建筑企业资质，从合同效力而言，该采购合同应为无效合同，但该项目已经过竣工验收合格，按照建设工程司法解释，承包人可以请求参照合同约定支付工程价款，最终原被告双方庭外和解做撤诉处理。

解析提醒

从实务而言，在处理建设工程类相关案件时，一定要仔细甄别其是否属于建设工程施工合同纠纷，如何甄别可以从如下几个维度考量：

1、如涉及安装类工程，需首先评估其是否属于建筑活动，根据《建筑法》第2条规定：“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”。那么判断一项设备安装的施工是否为建筑活动，则要看其工作是否在建筑活动范围内、与建筑本身的功能活动是否有密切的关联。

2、可以从合同标的是否为建设工程，合同性质是否建设工程合同考量，建设工程合同中，往往涉及总承包、分包、转包、分部分项工程等等。

结语

合同性质的查明，往往与诉讼请求、请求付款的法律依据、哪个法院才有管辖权、合同效力有重大关系。如果并非普通的买卖合同而属于建设工程合同，则当事人之间约定的管辖条款就无效，则必须由建设工程所在地法院进行专属管辖。如果是建设工程，则又可能涉及转包、违法分包、肢解发包、内部承包还是挂靠等问题，决定了合同是否有效的问题。

故明晰合同性质，才能更好的预控合同风险。